Capital | Immobilien Kompass

Doppelt hält besser - Die besten Wohnlagen in Ulm/Neu-Ulm

Die beiden Städte profitieren von der zentralen Lage in Süddeutschland. Gewerbe- und Bevölkerungszuwachs heizen die Nachfrage nach Wohnraum an. Die Ersten sehen das Duo schon als die "heimlichen Stars" für Investoren.

Zwei Städte, zweimal das gleiche Bild: Es ist eng auf dem Immobilienmarkt, vor ­allem in begehrten Lagen wie etwa ­Michels-, Galgen- oder Safranberg, im ­Ulmer Zentrum oder im Neu-Ulmer ­Reutti. Die Nachfrage vor allem nach Einfa­milien- oder Reihenhäusern sowie Eigentums­wohnungen ist hoch. Ein Trend, den Anja Frey von der Immobilien GmbH Ulm „seit einigen Jahren“ beobachtet.

Ursachen für den Boom gibt es gleich mehrere. Die Wirtschaft läuft gut, die IHK-Region Ulm zählt laut Statistischem Amt der Europäischen Union zu den 20 Topwirtschaftsstandorten. Die Stadt Ulm selbst ist noch stärker und lässt sogar Met­ropolen wie München oder Brüssel hinter sich. Das baden-württembergische Ulm und seine bayerische Nachbarstadt Neu-Ulm – mit ihren rund 175.000 Einwohnern sind ein florierendes länder­übergreifendes Doppelzentrum. Das Spektrum reicht von der Universität als größtem Arbeitgeber über den zuletzt deutlich erstarkten Dienstleistungssektor und das verarbeitende Gewerbe bis hin zu mobiler Informationstechnologie und Life Sciences.

Zudem ist die Region aufgrund ihrer zentralen Lage in Süddeutschland als Standort für Distributionszentren gefragt, zahlreiche Einzelhändler wie Rewe, Schlecker, Müller oder Peek & Cloppenburg beliefern von hier aus ihre ­Filialen. Die Stadt arbeitet nach Kräften daran, die Region weiter voranzutreiben, beispielsweise mit neuen Projekten wie der Umgestaltung des Ulmer Hauptbahnhofs oder dem Einkaufszentrum Glacis-Galerie mit geplanten 90 Geschäften in der Neu-Ulmer Innenstadt.

Mit den neuen Arbeitsplätzen dürfte die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. Und Gert Walz von Engel & Völkers sieht eine Bewegung zurück in die Stadt: „Viele, die vor mehr als 30 Jahren für sich und ihre junge Familie im Umland gebaut haben, sehen sich heute nach Eigentumswohnungen im Zentrum um.“

Das Angebot kann da kaum mithalten, zumal es laut Werner Penschke vom Sachverständigenbüro Kohn & Penschke zu wenig Neubaumöglichkeiten gibt, was den Markt zusätzlich verknappe. Die Folge: „Die Preise steigen auf breiter Front.“ 2010 wurden für neue Eigentumswohnungen in der Ulmer Innenstadt in der Spitze rund 3500 Euro pro Quadratmeter bezahlt, 27 Prozent mehr als 2009. Im Umkreis zogen die Preise auf rund 2500 Euro pro Quadratmeter an, hier liegt das Plus bei 14 Prozent.

Die Makler sind sich einig, dass Objekte in Ulm – vorausgesetzt der Kunde habe beim Kauf auf die Lage und Gebäudequalität geachtet – ihren Wert halten werden. Jüngsten Prognosen zufolge wird die Stadt auch in den kommenden Jahren weiter wachsen. Erik Nothhelfer, Inhaber der gleichnamigen Immobilienfirma und Vorstandsvorsitzender des Immobilienverbands Deutschland Süd veranschlagt den Ulmer Bedarf auf 700 neue Wohneinheiten im Jahr; gebaut würden nur zischen 400 und 500.

Angesichts der hohen Nachfrage nach Bauplätzen stellt die Stadt Ulm 2012 und 2013 in Böfingen 100 Grundstücke zur Verfügung, und auch in Ulm-Lehr soll es bald neue Grundstücke geben. Die Preise für unerschlossenes Bauland bewegen sich je nach Lage zwischen 95 und 230 Euro pro Quadratmeter, citynah werden schon bis zu 400 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Jenseits der Donau trotzt auch Neu-Ulm dem allgemeinen demografischen Trend: Entgegen früherer Voraussagen erwartet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bis 2025 ­einen Bevölkerungszuwachs um 7,7 Prozent. Sollte sich die neue Prognose bewahrheiten, zählte auch Neu-Ulm, wie es in einer Studie von Deutsche Bank Research heißt, „zu den heimlichen Stars für Wohnungsinvestoren“.

capital.de, 25.06.2011