Capital | Immobilien Kompass

Methodik: Die Wohnlagen im Capital Immobilien-Kompass

Kartenbasis

Grundlage für die Wohnlagen ist die aktuelle Karte des Projekts OpenStreetMap. Sie basiert auf den rund 74.000 Stimmbezirken zur Bundestagswahl. Das iib Dr. Hettenbach Institut (iib-Institut) hat diese Einteilung auf rund 250.000 Quartiere mit 1,25 Millionen Teilflächen erweitert. Ein „Quartier“ umfasst rund 150 Haushalte.

Lagebewertung

Der Capital Immobilien-Kompass weist fünf Wohnlagen mithilfe einer Farbskala aus – von einfach (gelb) bis top (dunkelrot). Die Einstufung der Teilflächen erfolgt bundesweit einheitlich nach einer wissenschaftlich qualifizierten Methode, bei der maximal 5,0 Punkte erreichbar sind. Die Bewertung basiert die auf einem dreistufigen Verfahren basiert:

Im ersten Schritt werden sogenannte Preislagen ermittelt. Hierfür sind vier Faktoren relevant: 

  1. Die örtlichen Preise auf Basis bereinigter Angebote von Immobilienportalen wie Immobilienscout 24, Immonet, Immowelt oder Kalaydo. Liegen keine oder zu wenige Angebote vor, werden die Preise aus vergleichbaren, benachbarten Lagen herangezogen.  
  2. Die Arbeitslosenquote im jeweiligen Stimmbezirk.
  3. Das Einkommen der Anwohner.
  4. Der Wohnwert der Gebäude, der anhand von Typ- und Baujahrklassen ermittelt wird. 
Die Preislage geht mit 30 Prozent in die Endwertung ein.

Im zweiten Schritt prüft das iib-Institut jede Preislage nach einem umfangreichen Kriterienkatalog. Hierbei werden städtebauliche Faktoren (Bebauung, Alter, Zustand, Straßenbild), Anbindung (öffentlicher Nahverkehr, Parkplätze), Versorgung (Schulen, Geschäfte), Umwelt (Lärm- und Geruchsbelastung, Grünflächen) und Soziales (Leerstand, gemeldete Straftaten) berücksichtigt. Das Ergebnis dieser Qualifizierungsstufe macht 70 Prozent der Endwertung aus. Ausnahme: Fehlen entsprechende Informationen, bestimmt ausschließlich die Preislage die Qualität der Wohnlage.

In einem dritten Schritt werden Sonderfälle geprüft. Dazu zählen Unikatlagen am Hang oder Wasser, architektonisch sehr hochwertige Viertel, Denkmalschutzquartiere und historische Altstadtlagen. Bei solchen Lagen geht die reguläre Bewertung nur zu 35 Prozent ins Ergebnis ein, die Unikatbewertung zu 65 Prozent.

Lernendes System

Nutzer des Capital Immobilien-Kompass können über die Funktion „Beitrag verfassen“ Anmerkungen zu den Wohnlagen machen. Das iib-Institut überprüft die Beiträge und übernimmt sie gegebenenfalls in die Karte.