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Baden-Baden

Osteuropäische Oligarchen gingen 2011 in der Kurstadt im großen Stil auf Einkaufstour. Noch nie wurden so viele Immobilien verkauft wie in den vergangenen zwölf Monaten. Der Markt ist entsprechend leer gefegt.
In den Jahren 1865 bis 1874 verbrachte der Komponist Johannes Brahms die Sommermonate in Baden-­Baden. Im Mai 1865 schrieb er in einem Brief an seinen Vater: „Ich habe hier eine wunderschöne Wohnung gefunden, und unglaublich billig, sodass ich ohne Gewissensbisse mich an der schönen Aussicht...

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Die besten Wohnlagen in Baden-Baden

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Champagnerlaune - Die besten Wohnlagen in Baden-Baden

Osteuropäische Oligarchen gingen 2011 in der Kurstadt im großen Stil auf Einkaufstour. Noch nie wurden so viele Immobilien verkauft wie in den vergangenen zwölf Monaten. Der Markt ist entsprechend leer gefegt.
In den Jahren 1865 bis 1874 verbrachte der Komponist Johannes Brahms die Sommermonate in Baden-­Baden. Im Mai 1865 schrieb er in einem Brief an seinen Vater: „Ich habe hier eine wunderschöne Wohnung gefunden, und unglaublich billig, sodass ich ohne Gewissensbisse mich an der schönen Aussicht freuen kann.“


Die Aussicht vom Brahmshaus ist immer noch fantastisch, doch der Immo­bilienmarkt der Kurstadt ist heute alles andere als billig. Vor allem die Preise für Villen und neue Luxuswohnungen in 1-a-Lage sind in den vergangenen Jahren explodiert und haben sich teilweise verdoppelt. „Für außergewöhnliche Objekte werden auch außergewöhnliche Preise bezahlt“, sagt Frank Strei, Chef des Maklerbüros Engel & Völkers in ­Baden-Baden. Auch normale Ein- oder Zweifamilienhäuser in guten Randlagen steigen im Preis.


Ein Grund für diese Entwicklung ist die ungebremste Nachfrage der Osteuropäer nach hochwertigen Immobilien. Russen, Ukrainer, Georgier oder andere Vermögende aus der ehemaligen Sowjet­union kaufen großzügige Anwesen, schicke Penthousegeschosse, Hotels oder Grundstücke. In den vergangenen zwölf Monaten registrierte der städtische Gutachterausschuss ein Rekordjahr: 273 Mio. Euro wurden insgesamt mit ­Immobilien umgesetzt, 17 Prozent davon allein von Osteuropäern. „Das sind 47 Mio. Euro. Fast so viel wie im Spitzenjahr 2008. Damals gaben russische Käufer mehr als 50 Mio. Euro für Immobilien aus“, sagt Eberhard Schmitz, zuständiger Ingenieur des städtischen Gutachterausschusses für Grundstückswertermittlung.


Die Folge: Das Angebot in der gut 53.000 Einwohner zählenden Stadt im Schwarzwald ist so niedrig wie nie, die Nachfrage nach Immobilien in guten und sehr guten Lagen jedoch hoch. „Wohnungen in der Größe 80 bis 150 Quadratmeter sind am beliebtesten und schnell verkauft, wenn sie in der ­Innenstadt liegen“, sagt Rita Karweg, Immobilienberaterin bei Actionade Immobilien & Versicherungen.


Karweg und andere Makler berichten, dass sie aufgrund des Rekordjahrs völlig ausgeplündert sind und erst wieder neue Angebote akquirieren müssen. „Die 1-a-Lage Kurhausnähe ist leer gefegt. Da kommen nur noch vereinzelt Objekte auf den Markt“, sagt auch Bürgermeister Werner Hirth.


Um bezahlbaren Wohnraum für Normalverdiener und Familien in den kommenden Jahren zu schaffen, geht die Stadt bei der Wohnungsbaupolitik in die Offensive. „Wir stellen den Flächennutzungsplan neu auf und werden 40 Hek­tar neues Wohnbauland und 58 Hektar Gewerbefläche ausweisen“, sagt Hirth. Möglichkeiten dazu gibt es jedoch nur in den ländlich geprägten Stadtteilen wie Steinbach, Sandweier oder am Ortseingang von Haueneberstein.


Wer derzeit ein Grundstück erwerben will, wird allenfalls in Ebersteinburg ­fündig. Das Bauland im oberhalb der Stadt liegenden Ortsteil wird gut angenommen. Von den elf städtischen Grundstücken sind drei verkauft. Alternativen sind rar. „Selbst im Umland und in schlechteren Lagen gibt es fast nichts“, stellt Karl Herle, Geschäftsführer von ­Augusta Immobilien, fest.


Ein Lichtblick ist das Vincenti-Gelände nahe dem Bäderviertel. Noch steht hier ein großes Pflegeheim, doch der ­Träger verlegt die Einrichtung in Kürze an den westlichen Stadtrand in die Cité. Das 8000 Quadratmeter große Areal wurde für etwa 5,7 Mio. Euro an die Stadt verkauft. Gemeinsam mit dem 12.000 Quadratmeter großen Nachbargelände verfügt die Stadt dann über ein innerstädtisches Filetstück, auf dem in den kommenden Jahren luxuriöse Eigentumswohnungen entstehen sollen.


In den Randbezirken wie Lichtental, Geroldsau, Haueneberstein, Sandweier und dem Rebland finden sich noch preiswertere Immobilien. Da aber auch hier das Angebot so knapp wie nie ist, ­ziehen die Preise für gepflegte Immobilien in ­guten Lagen an.

capital.de, 10.05.2012

Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Cité

Die vor zehn Jahren gestartete Entwicklung der Cité geht in die Schlussphase. Die letzten sieben Hektar Wohnbaufläche im Gebiet „Bretagne“ werden in den nächsten fünf bis sieben Jahren vermarktet. Grundstücke sind mit 260 bis 300 Euro je Quadratmeter so günstig wie sonst nur im Umland. Die rund 500 Wohnungen in den letzten drei sanierten Wohnblocks werden für etwa 2000 bis 2500 Euro je Quadratmeter weitere Familien aus der Kurstadt und der Region anziehen.

Anleger schätzen die neuen energetischen Wohnbaumodelle sowie die steuerlichen Vergünstigungen. Davon haben auch die Krahn-Lofts profitiert: Die Wohnungen in der ehemaligen Schule sind zu 80 Prozent verkauft, unter anderem an gut situierte Baden-Badener Familien, die die schicken Lofts für 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter vermieten.


Die Cité hat sich insgesamt gut entwickelt: In dem Mischgebiet mit zahlreichen Unternehmen wie dem Klambt-Verlag, der Medien- und Event-Akademie und einem großen Einkaufszentrum gibt es überwiegend mittlere Wohnlagen mit einzelnen guten Lagen wie in der Vogesenstraße und an der Hubertusstraße. Mittlerweile gibt es auch eine Grundschule in der Cité, auf die allerdings längst noch nicht alle Sprösslinge des Viertels geschickt werden.


Die vor zwei Jahren projektierten Luxusvillen in Waldnähe hatten keinen Erfolg. Für die 1,1 Mio. Euro teuren Planimmobilien fanden sich keine Interessenten. Der Bauherr hat das Projekt auf Eis gelegt. Wegen mangelnden Wohnbauflächen in der Kernstadt versuchen Projektentwickler, an die Cité angrenzende Straßen mittlerer Lage mit hochwertigen Bauvorhaben aufzuwerten. So sind Beim Weißen Weg sieben je 300 Quadratmeter große Doppelhäuser projektiert, die mit Spa-Bereich und Autoaufzug eine Luxusausstattung vorsehen und 1,3 Mio. Euro kosten sollen. Das Festspielhaus ist zwar in fünfzehn Fußminuten zu erreichen, aber das Umfeld ist dicht bebaut mit kleinen Einheitsreihenhäusern und winzigen Gärten. Hier wohnen vor allem Familien mit Kindern.


Im Nordwesten der Stadt tut sich was. Das stark befahrene Viertel Oos soll über zehn Jahre verteilt 6,5 Mio. Euro aus dem Landessanierungsprogramm erhalten. Eine neu gegründete Interessengemeinschaft der Bewohner will zusammen mit der Gesellschaft für Stadterneuerung und -entwicklung zunächst das hohe Verkehrsaufkommen und die belastende Parksituation rund um den Bahnhof verbessern.

Aber auch die Gebäudesubstanz in den überwiegend einfachen Lagen soll von dem Geld profitieren. Auf Antrag erhalten Immobilienbesitzer Zuschüsse für energetische Maßnahmen. Auf dem Areal der kürzlich geschlossenen Schule in der Oberen Breite plant die Stadt neue Reihenhäuser für junge Familien. Insgesamt wird die Stadt im neuen Flächenutzungsplan etwa 4,1 Hektar Wohnbaufläche für die nächsten Jahre ausweisen

Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Herrengut

Die beiden Viertel Herrengut und Michaelsberg liegen sich gegenüber. Im Herrengut sind die Grundstücke größer. Wer hier wohnt, hat es zwar weiter in die Stadt, ist aber schnell zu Fuß am Neuen Schloss und an der Engelswiese und kann g