Capital | Immobilien Kompass

Winter ade - Die besten Wohnlagen für Ferienimmobilien in Österreich

Österreich wird zum Sommerziel: Mit knapp 44 Millionen Übernachtungen ausländischer Touristen erzielte das Land gerade einen neuen Rekord. Zwar werden in der Wintersaison sogar fast 49 Millionen Übernachtungen gezählt, aber der Abstand schrumpft. Dieser Wandel dürfte Kapitalanleger interessieren, die ihre Ferien­wohnungen vermieten wollen. Sie haben in Tirol, dem Burgenland oder der Steiermark, wo ganzjährig Touristen vorbeischauen, deutlich bessere Chancen als in reinen Wintersportorten wie Sölden, Ischgl oder Sankt Anton. Dort sind die Mietpreise im Sommer um 60 bis 75 Prozent niedriger als im Winter. In Zell am See oder Mayrhofen hingegen sinken die Sommermieten nur um 20 bis 30 Prozent unter das Winterniveau.


Dieses Gefälle interessiert viele deutsche Anleger: Sie sind in den österreichischen Alpen vor allem auf der Suche nach Sicherheit. Hauptsache, ihr Besitz verliert nicht an Wert. „Seit zwei ­Jahren kaufen die Deutschen verstärkt in Österreich“, sagt Wolfgang Böhm, Makler von Engel & Völkers in Kitzbühel. Da auch Österreicher und Italiener derzeit lieber in Immobilien als in andere Anlage­formen investieren, ziehen die Preise in gefragten Regionen mit reger Sommer­saison an. Insbesondere Wohnungen mit 50 bis 70 Quadratmetern im Bereich um eine Viertelmillion Euro sind begehrt.


Nicht nur in Wien gab es in den vergangenen zwei Jahren Preissteigerungen von bis zu 20 Prozent für Objekte in bevorzugten ­Lagen, so der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI). Auch in Salzburg, Tirol oder Kärnten werden Immobilien teurer, „vor allem am Wörthersee und in der Umgebung sowie bei Seeliegenschaften ins­gesamt, wo das Angebot sehr knapp ist“, sagt Doris Scarpatetti, ÖVI-Marktbeobachterin von Wörthersee Immobilien.


Luxusvillen am Wörthersee mit eigenem Steg, Bootshaus und Anleger erreichen fast zweistellige Millionenbeträge. Die Quadratmeterpreise für Ferienwohnungen mit eigenem See­zugang betragen bis zu 15.000 Euro. Teurer als am Wörthersee ist es nirgends.


Der Ausblick auf den Ossiacher oder Neusiedler See ist im Vergleich erschwinglich: Für den Preis einer Wörthersee-Wohnung in der zweiten Reihe bekommt man an den anderen Seen bereits etwas direkt am Wasser.


In den reinen Winterferienregionen stagnieren die Werte trotz stabiler Nachfrage auf hohem Niveau: Die Spitzenpreise liegen etwa in Kitzbühel oder Lech am Arlberg bei 10.000 bis 15.000 Euro, in Ausnahmefällen bei 20.000 Euro je Quadratmeter. Makler ­erwarten nicht, dass sich daran in absehbarer Zeit etwas ändern wird. Steigende Preise, sagen sie, seien am ehesten in eini­gen Lagen der Weinregionen möglich. Seit die alpenländischen Weine französischen oder italienischen Gewächsen kaum mehr nach­stehen, suchen Anleger und Urlauber verstärkt die Nähe zu den Weingütern der Steiermark und des Burgenlands, etwa in Neusiedl am See.


Dort floriert auch das Vermietungs­geschäft: Ferienhäuser sind im Sommer ebenfalls gefragt. Ihre Auslastung liegt laut österreichischer Tourismusstatistik rund zehn Prozent über dem Durchschnitt im ganzen Land.


Die Kaufpreise im Burgenland unterscheiden sich stark von denen der Top­touristenregionen. Denn dort herrscht kein Mangel an Bauland oder verfügbaren Immobilien, außer an den Seeufern. Während in Bregenz eine durchschnitt­liche Wohnung etwa 160.000 Euro kostet, sind es im Burgenland knapp 60.000 Euro. Ein kleines Chalet mit drei Schlafzimmern ist in der Steiermark bereits ab 36.000 Euro zu haben.


Genehmigungen für Zweitwohnsitze sind in der Steiermark und im Burgenland meist kein Problem. Andere Gemeinden sind rigider. Sie stimmen einem Kauf nur noch zu, wenn der Erwerber seinen Hauptwohnsitz in den Ort verlegt oder die Immobilie vermietet. Das Land Tirol etwa genehmigt neue Ferienwohnungen oder -häuser nur noch in Gemeinden, in denen der Zweitwohnsitz­anteil weniger als acht Prozent beträgt. Das schließt Touristenhochburgen wie Seefeld, Ischgl oder Kitzbühel aus.


Für steigende Preise in ganz Österreich könnte eine Steueränderung sorgen. Die Regierung hat die Spekulationsfrist für den Verkauf von Immobilien zum 1. April 2012 abgeschafft. Bisher waren private Immobilienverkäufe in Österreich zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei wie in Deutschland. Jetzt verlangt der österreichische Fiskus in jedem Fall 25 Prozent der Veräußerungsgewinne, wenn das Gebäude nach dem 1. April 2002 erworben wurde.


Für zuvor erworbene Immobilien greifen Ausnahmeregelungen, die die Steuerlast mildern. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn die Immobilie in den zehn Jahren nach dem Kauf mindestens zwei Jahre lang ununterbrochen oder ­innerhalb der vergangenen zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Bisher sehen Makler noch keinen Einfluss der neuen Regeln auf die Kauflust deutscher Interessenten. Langfristig könnten Verkäufer jedoch auf die Idee kommen, die Steuer in den Verkaufspreis einzurechnen.